在政策引導與市場自我調節的雙重作用下，鄭州樓市正朝著更健康的方向演進。
于帥卿/發自北京
“一攬子”政策持續發力下，鄭州房地產市場正呈現出積極發展態勢。
多位當地地產從業者對記者表示，他們的業務在持續好轉，客戶咨詢量與帶看量都有增加，市場熱度升溫明顯，工作日日均成交七八十套，最低不低于 60 套；周末成交量更高，基本破百套。
鄭州市住房保障和房地產管理局數據亦顯示了這一變化。1~6月份，鄭州商品房銷售面積實現997萬平方米，增速高于全國平均水平 0.6個百分點；商品房銷售價格為10659元/平方米，同比增長 1.42%。
二手房市場同樣表現出色，交易占比穩步提升。2025年上半年，二手房累計交易面積達 518.89 萬平方米，同比增長1.08%，較新房交易量多出93.93 萬平方米，在市場中的占比達到55%。其中，二手住宅累計成交489.7萬平方米，同比增長1.21%。
“2025年開年以來，鄭州樓市整體穩定，止跌回穩基礎鞏固。”鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人表示，政策保持寬松導向下，改善型項目入市帶動價格微漲，商品住房庫存持續減少，優質地塊搶手，市場信心穩步提升。
河南省商業經濟學會會長宋向清認為：“2025年以來，鄭州樓市呈現出了‘供增銷穩、區域分化、產品升級’的態勢。”
改善型需求主導新房市場
“2025年金茂在鄭州有2個在售項目，分別是金茂璞逸云湖、金茂越秀未來府，其中，璞逸云湖6月20日首開實現銷售11.6億元，是鄭州近3年首開成交金額第一名；單周接待客戶超300組、接待同行超50組。”金茂相關負責人表示，璞逸云湖從4月11日展廳開放至7月末來訪客戶超4200組，璞逸云湖“三開三罄”，實現網簽金額全市TOP1。
作為金茂在北龍湖打造的第3個科技豪宅項目，璞逸云湖的熱銷直接帶動金茂在鄭州主城區市場地位躍升，在今年上半年銷售額即達17.91億元，主城銷售排名升至 TOP3，較去年同期的第29名提升了26個名次。
中海峯境叁號院的表現同樣搶眼。6月底首次開盤即成交5億元，登頂2025年6月鄭州主城總價400萬元級改善項目榜首。據中海地產中原公司相關業務負責人介紹，2025年上半年企業在鄭州銷售的云著湖居、時光之境及峯境叁號院三大項目合計銷售名列全市第一，市占率及排名較去年同期均有提升，整體銷售額小幅增長。
“好房子”成為市場聚焦熱點。泰辰顧問數據顯示，受“好房子”項目帶動，2025年上半年新房開盤去化率達54%，較去年下半年上漲26個百分點，創近5年新高，如SIC 潤府二期、金茂璞逸云湖等項目，首開去化率分別達到82%、91%；通派·龍湖中原頌首開3分鐘即售罄，招商林嶼境6次開盤6次售罄，久違的 “日光盤” 現象重現。
數據更能直觀地反映出市場結構的轉變。2020年80~100平方米剛需戶型占比34%，2025年降至23%；130~160平方米剛改及改善型產品占比從2022年的19%升至27%，“為高品質買單”成共識。
上述鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人也表示：“4月以來，主城區多個優質‘四代’住宅項目集中入市，帶動市區商品住房價格在4、5、6月實現環比‘三連增’，商品住宅在銷售結構中的占比也較去年提升2.29個百分點。”
從市場供需來看，供應端信心正在修復，需求端逐步企穩。2025年上半年，鄭州新房供應量達186.2萬平方米，同比增長12.6%，開發商推盤積極性顯著提升；成交量259.4萬平方米，同比微增0.04%，雖增幅有限，但顯示需求在政策刺激下趨于穩定。價格方面則呈現 “內漲外降”分化特征，2025年上半年鄭州新房網簽均價12662元/平方米，同比下降 0.4%，但環比上漲5.4%。
在市場良性循環的推動下，庫存去化成效也逐步顯現。2025年上半年，鄭州商品住房供銷比為0.62:1，市區供銷比0.78:1，供應持續小于銷售，庫存總量保持減少態勢，為樓市的持續健康發展奠定了基礎。
二手房市場活躍度回升
“觀望一年后發現，房價下降空間已經不大，就出手買了一套房。原來每月租房需要支出1700元左右，現在買的這套兩居室月供在2500元上下，每月就差幾百塊不如買一套。” 劉女士的選擇，道出了當下不少鄭州購房者的心態。對比前些年的高房價，如今購房壓力明顯減少，當租金與月供差距縮小時，“買” 比 “租” 更顯劃算。
這種心態的轉變，直接反映在二手房市場的交易上。2025年上半年，鄭州二手住宅市場整體向好，網簽套數31492套，同比上漲7.2%，環比上漲4.7%。這是自2023 年下半年以來，同環比數據首次同時回正，成為市場回暖的重要信號。
從月度走勢看，二手住宅成交套數整體平穩，4月借助“陽春季”東風，網簽量創下上半年峰值；上半年月均網簽約5248套，較2024年同期上漲7.1%，市場韌性持續顯現。
價格端同樣釋放積極信號。諸葛找房數據顯示，6月鄭州二手房漲價房源178套，環比上漲10.6%，近兩個月漲價房源量均保持在161套以上，業主信心穩步回升。
“二手房市場從2021年調整至今，價格并非階梯式下行，同一戶型成交價未必持續走低。” 一位鄭州地產從業者觀察到，隨著購房者對二手房接受度提升，市場活躍度正不斷提高。
這種活躍度的背后，與政策支持密不可分。上述鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人表示，公積金首套利率降至2.6%、商貸利率下調至3%，顯著降低了購房成本；“以舊換新” 等政策更是激活了改善需求，舊房評估款作為首付，剩余房貸利率降低后，購房者既能減輕壓力，又可增加裝修預算，讓改善住房的愿望更容易實現。
政策紅利與市場需求的共振，讓鄭州二手房市場呈現出 “雙向賦能”的特征。一位資深地產從業者表示，一方面，二手房為居民改善住房提供了多元選擇，其成熟的配套、便利的交通和靈活的價格，成為吸引購房者的重要因素；另一方面，非核心區域的二手房憑借價格優勢，對新房市場形成一定擠壓。
核心地塊遭爭搶
土地市場迎來熱度
2025年上半年，鄭州土地市場延續“控節奏”策略，呈現“量縮價升”特征。
據貝殼研究院鄭州分院統計，2025年上半年，鄭州全市累計成交15宗住宅地塊，數量與去年同期持平，合計成交建筑面積121萬平方米，同比下降23.6%；與之形成對比的是，成交溢價率攀升至12.2%，創下2023年以來新高，土地市場的價值分化愈發顯著。
區域分化尤為突出。鄭州市區成交的9宗涉宅地塊中，7宗位于三環內，核心區土地成為房企爭奪的“香餑餑”，推動市區整體溢價率達到13%，創下近5年新高，典型如金水區司法警官學院地塊，經8家知名房企激烈競價，最終中海地產以87%溢價率競得，刷新鄭州市金水區土地拍賣紀錄；中原區二環內地塊也因配套成熟引發爭搶。反觀遠郊及非核心區，地塊多以底價成交甚至流拍。
土地市場的供應節奏直接影響著新房市場的供給結構。上述鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人表示：“去年以來，鄭州市房地產投放受優質地塊供應節奏影響較大，特別是核心區域的改善項目入市節奏直接影響供給。”
據介紹，2025年上半年，鄭州商品房月度投放波動明顯，1月投放量達76.86萬平方米，為上半年最高，2~4月逐月遞增，5、6月份比較穩定，整體和去年同期相比基本持平。整體來看，商品房累計投放239.45萬平方米，同比下降9.63%，商品住房累計投放213.8萬平方米，同比增長2.84%，庫存總量與結構在供需調節中不斷優化。
面對土地市場的變化，房企的拿地邏輯與策略也在同步調整。“回歸主城已成為多數房企的投資共識。”中海地產中原公司相關業務負責人表示，當下開發商的拿地邏輯愈發清晰，即聚焦經濟發展、國家戰略與人口流入三大核心要素，核心地塊因稀缺、不可復制、安全性高，成為穿越周期關鍵。基于此，中海地產堅持“一盤一策”，在土地選擇上瞄準優質資源，在產品打造上深挖客戶需求，力求實現土地價值與產品力的精準匹配。
金茂相關負責人也同樣表示，“預計供地會向主城優質地塊傾斜，保障土地成交率，各房企在土地獲取方式上也會更多元化，公開市場之外也會從代建、合作開發、置換等形式獲取土地，且讓房子回歸居住屬性，開發好房子實現產品引領保證品牌影響力。”
展望下半年，中海地產中原公司相關業務負責人認為：“鄭州樓市將延續板塊與產品的雙重分化，主城區市場穩中有進，高品質改善項目會持續受捧，郊區市場可能繼續承壓，二手房對新房的擠壓效應也將延續。”
宋向清則進一步分析表示，未來鄭州樓市將呈現 “量縮價穩與結構性分化” 態勢，市區新房價格或因土地稀缺與新品迭代保持上漲動能，二手房市場可能面臨量價承壓；與此同時，“四代宅”等高品質產品將引領市場，改善型產品存在結構性機會，但需警惕新規產品帶來的競爭加劇。
隨著 “金九銀十” 傳統銷售旺季臨近，多位鄭州地產從業者看好成交量的進一步回升，在政策引導與市場自我調節的雙重作用下，鄭州樓市正朝著更健康的方向演進。
