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說起人生喜事，買房算是一件。開開心心置辦房屋住進新房，生活有了新的盼頭。沒想到，還沒來得及過戶，房子就被法院查封了，這可咋辦？房子該歸誰？今天，河南高院發布了這起案件詳情。
案例：買房沒過戶，被執行了咋辦
2009年2月，屈某與梁某簽約合作建房，約定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓，梁某負責出資建房42套，建成后，房屋產權歸梁某所有，但梁某應給屈某12套房屋或120萬元。2009年8月，房屋建成，因土地手續上是程某的名字，所以房產證辦在程某名下。根據屈某意愿，梁某付給屈某120萬元。梁某打算房屋賣出后，直接由程某與購房者辦理過戶手續。
2009年至2012年，朱某陸續向梁某交齊房款13萬元，購買了其中一套房，并在交房后入住，但因房屋所有權人程某欲等另外一處房屋建成后一并辦理產權事宜，因此朱某未能與程某辦理過戶手續。2016年8月，朱某與梁某簽訂《房屋買賣補簽合同》。2016年7月，屈某、程某因與馬某的債務糾紛被鄭州市中院強制執行347萬元的財產，屈某與梁某合建房屋被查封，因此買房人朱某所購房屋也被查封。朱某提出執行異議被駁回后，提出執行異議之訴。
判決：特定財產享有期待權，不得執行
法院經審理認為，梁某建好房屋并支付屈某120萬元后，處分涉案房屋并收取房款符合雙方合作建房的約定。
買房人朱某已支付涉案房屋購房款，并在法院查封前已入住，實際占有使用該房屋。雖然朱某與梁某的房屋買賣合同是在法院查封后補簽，但不能否認涉案房屋在法院查封之前已形成事實上的房屋買賣關系并由案外人實際占有使用。
朱某基于購買占有使用房屋并對這一特定財產享有期待權。馬某基于與屈某、程某之間的民間借貸形成的一般債權，對屈某、程某名下財產享有一般期待權，而不是對特定財產的期待權。二者相比，買房人朱某對涉案房屋的權益優先于馬某的普通金錢債權，因此朱某對涉案房屋享有的民事權益足以排除執行。法院判決，不得執行該房產。
說法：買房及時過戶，是保障自身權益最有效手段
針對此案，鄭州中院執行裁判庭副庭長張林利表示，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱《規定》）第28條及第29條分別針對一般房屋買受人及商品房消費者異議成立的要件進行列舉。
此案中，因梁某系涉案房屋的合作建房人，類似于開發商的地位，朱某自梁某處購買了涉案房屋，故法院參照適用了《規定》第29條。
無論是一般房屋買受人還是商品房消費者，房屋交易行為真實與否都是案外人執行異議之訴的審查重點。而交易的真實性又往往通過合法有效的書面房屋買賣合同（通過中介簽訂合同、已經過網簽備案等）、實際支付房款的憑證以及占有居住所形成的生活痕跡等等體現。所以保存好購房合同、付款憑證、房屋交付憑證及實際占有居住產生的水、電、氣、暖、物業等交費憑證非常重要。當然，購買房屋后及時辦理過戶登記手續，是保障自身權益，避免風險產生的最有效手段。
鄭報全媒體記者 魯燕 通訊員 張林利
