【編者按】
住房凝聚著購房者對實現住有所居的期盼和向往。房地產市場穩定發展是民生問題也是經濟問題。黨的二十屆三中全會正式通過的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》強調“加快構建房地產發展新模式”。
保交房工作是貫徹落實黨中央、國務院決策部署的重要舉措，是落實以人民為中心的發展思想的具體實踐，是當前促進房地產市場平穩健康發展的首要任務。
住房城鄉建設部、金融監管總局出臺相關政策，推動各地將保障購房人合法權益作為根本出發點和落腳點，充分發揮城市房地產融資協調機制（以下簡稱“協調機制”）作用，引導銀行業金融機構更好滿足城市房地產項目的合理融資需求，有力有序有效推進保交房各項工作。
河南省鄭州市因城施策，以城市為主體、以項目為中心，采取有效措施，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，全力推進商品房項目交付，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益，提振了房地產市場信心。近日，記者專赴鄭州市調研采訪，深入了解保交房等相關舉措和經驗，遂成此文，以饗讀者。
對于中國人而言，房子有著特殊的意義，它既是“家”的象征，也是夢想、希望及歸屬感的寄托……
6月25日，家住河南省鄭州市金水區的李一蓮，冒著近35攝氏度的高溫，與老伴兒一起，往返在鄭州市的各大建材市場。幾天前，她從業主群中獲悉多年前購買的房子即將交付后，就一直忙著與裝修公司商討裝修方案。
再過1個多月，李一蓮就將迎來61歲生日。她將這套“遲到”的房子比喻為這么多年來她收到的“最好的生日禮物”——她的生活因此得到重構，隨之得到彌合的還有她與家人的關系。“過去只要提到這套房子，家里的氛圍就變成了低氣壓，現在終于撥云見日了。”
今年1月，住房城鄉建設部、金融監管總局共同發布了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》。在住房城鄉建設和金融管理等各政府部門的引導和推動下，鄭州市迅速行動，組建鄭州市房地產融資協調機制工作專班（以下簡稱“鄭州專班”）。自協調機制建立以來，已有越來越多像李一蓮一樣的購房人迎來了即將收房的喜訊。
截至7月31日，鄭州已有150個項目納入“白名單”， 79個項目正在攻堅整改；已累計交付218個項目，有85個項目初步具備或者接近交付條件，年底前將陸續交付使用。
把責任壓得更“實”
當前，房地產市場供求關系發生了重大變化，房地產市場正處于調整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。
4月13日至14日，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在鄭州市調研房地產工作并主持召開座談會。何立峰強調，要認真學習貫徹習近平總書記重要指示精神和黨中央、國務院決策部署，進一步認識做好房地產工作的重要性，加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地產項目要積極給予資金支持，做到“應貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權益，穩定預期，促進房地產市場平穩健康發展。
5月17日，何立峰在出席全國切實做好保交房工作視頻會議時再次強調，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
協調機制中的“白名單”是指符合特定條件和標準的房地產項目名單。協調機制要組織成員單位對項目進行審查，審查后符合五個條件和五項標準的項目形成“白名單”，向主辦銀行推送。主辦銀行對“白名單”項目進行信貸評審，對符合貸款條件的項目予以融資支持。
作為“保交房”重點城市的鄭州市，壓力大、任務重。“與其他城市相比，鄭州市保交房工作的難啃之處在于，市場銷售增長存在不穩定因素，住房消費意愿不高，新增購房需求不足，整體消費信心不強。前些年開始的大規模城中村改造，使大量存量房陸續進入市場，分流了市場需求。再加上疫情和去年7·20暴雨災害的影響，鄭州市房地產開發企業損失慘重，建設資金比較困難，逾期交付風險比較大，保交房工作任務艱巨。” 河南省住房城鄉建設廳副廳長李學軍介紹說。
協調機制因此成為了鄭州市推進保交房工作的有力抓手。
尹興利，鄭州市住房保障和房地產管理局黨組成員、一級調研員，目前是鄭州專班的工作人員。
厚厚的臺賬、密密的筆記、頻繁響起的電話聲……6月28日，記者來到鄭州專班的“指揮部”。
自2023年年底以來，尹興利就與來自河南金融監管局、鄭州市住房保障和房地產管理局、市委金融辦、市財政局、市主要銀行的幾十位工作人員一起，在這里集中辦公。
在他看來，鄭州專班無論在建設過程中，還是在具體工作的推動中，都緊緊圍繞了一個“干”字，聚焦了一個“實”字。
“ 一分部署，九分落實。專班工作絕不是花拳繡腿喊口號，更不是簡單地開會發文件，而是把狠抓落實擺在了突出的位置上。”尹興利進一步介紹道。
狠抓落實體現在責任落實要到位——
記者了解到，為強化統籌協調，鄭州市還結合當地房地產項目的實際情況，在鄭州專班內設置了綜合協調組、業務指導組、金融服務組、司法保障組、督導檢查組5個小組。
狠抓落實還體現在責任落實要到人——
“鄭州市通過實施‘包案到人’ 靶向解決‘急難愁盼’項目問題。”李學軍介紹說。據悉，包括李一蓮購買的房子所在的綠城·沐春歌項目在內，共有19個問題比較突出的項目，都是由鄭州市委領導班子掛帥督辦。“通過領導督辦，配強力量，實現了工作的全力推進。” 尹興利表示。
狠抓落實還體現在責任要層層壓實——
鄭州專班采取建章立制、獎懲結合、部門聯動、紅臉出汗等方式，進一步壓實工作責任。記者了解到，鄭州市紀委監委作為督導部門納入鄭州專班，緊盯各方主體責任、區縣屬地責任和關鍵環節，著力發現和解決工作推進過程中存在的形式主義、官僚主義，不作為、亂作為、慢作為以及失職瀆職、違規違紀違法等問題，為保交房工作提供了強有力的紀律保障。
?用“六個一”精準解題
“我終于能看見自己的家了！”與李一蓮同為綠城·沐春歌項目業主的王女士興奮地告訴記者。幾年前，剛大學畢業不久的她，在父母的支持下湊夠了30萬元首付，買下了她心中的“夢想之家”。就在她暢想未來生活的時候，該項目卻因資金鏈斷裂被迫停工。
“那時候別提多著急了，我單位就在這附近，一下班我就來瞧瞧，就盼著早日復工。”王女士回憶說，終于有一天，有工人進場了，心里又重新燃起了希望。此后，新的開發商組建了業主群，并定期通報施工進度，她心里懸著的石頭也隨之落了地。
與王女士不同，今年5月才在該樓盤購房的薛先生就顯得“淡定”多了。談及對購買曾經的爛尾樓是否有顧慮，他坦言：“當然有！我從去年12月就開始關注這個樓盤了，直到今年3月得知它進了‘白名單’，我們夫妻才決定買它。”
什么是“白名單”？薛先生并沒有非常清晰的認知，但是他篤定“白名單”就是給購房人的“定心丸”。
同一個樓盤，兩位購房人，兩種截然不同的心境。這背后，是綠城·沐春歌項目“命途多舛”又“柳暗花明”的故事。
據綠城·沐春歌項目負責人萬霄介紹，該項目原名“翰林華庭”，是鄭州市停工較長時間的問題項目。2021年3月，在政府支持下，萬霄所在的陜西林榮森實業有限公司對項目原公司河南盈瑞置業有限公司進行了不良資產收購。萬霄記得很清楚，剛收購項目時，施工現場鋼筋裸露，樓房主體僅蓋了一半。
隨著項目的推進，萬霄發現公司預估的盤活資金并不充裕。“為盤活項目，公司原計劃投入3億元，解決完債務問題后，卻發現資金需求遠超預期，截至目前還有3億元的資金缺口。”萬霄表示。
這讓剛剛“涅槃重生”的項目再度面臨困境。就在萬霄一籌莫展之時，鄭州市協調機制的建立，讓他看到了曙光，“接到通知后，我立馬著手申報第一批‘白名單’”。
不過，由于該項目涉及預售資金抽逃問題，不符合“白名單”條件，因此未能納入首批“白名單”。
“綠城·沐春歌項目盤活難度比較大，推進修復過程確實比較曲折，審計部門的介入對推動該項目進入‘白名單’起到了關鍵作用。” 鄭州市金水區政府二級調研員何守華表示，就該項目問題，鄭州市和金水區兩級專班展開研判，請審計局對開發企業預售資金抽逃情況進行審計。“經全面審計，最終認定該項目不存在預售資金抽逃問題。隨后專班為企業與銀行搭建對接平臺，工商銀行建設路支行確定為該項目的主辦銀行。”
據中國工商銀行建設路支行工作人員段永輝介紹，掃清障礙后，銀行本著以項目為中心的原則，將企業與項目分割，通過銀行內部融資協調小組的集中研判，最終確定該項目符合納入“白名單”條件，并開辟綠色通道，目前首筆貸款已經發放。
綠城·沐春歌項目的成功修復，對鄭州市“六個一”——“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”的責任包聯體系的完善起到了推動作用。
“由于每個項目的情況不盡相同，無法用一個方案解決所有問題；房地產項目問題涉及面廣，化解需要調動各方資源。因此一套切合實際的工作機制是確保保交房工作高質量完成的關鍵。”鄭州專班工作人員、鄭州市住房保障和房地產管理局孟凡斌表示。
據尹興利介紹，結合當地項目實際，鄭州專班通過橫向聯動、縱向貫通的方式，不斷引入各方資源。
為更好地解剖、研究、修復項目，推動項目更快進入“白名單”并獲得銀行信貸支持，該工作機制從最初的“一項目一方案一專班”拓展到“一項目一方案一專班一銀行”。
據悉，河南金融監管局向鄭州專班派駐1名二級巡視員擔任金融組組長，同時組織了21家銀行機構省行部門副總級以上干部常駐專班辦公，充實專班金融力量。“協調機制工作難、影響大、各方利益訴求多，需要通過對項目逐一解剖、打開研究，才能推動項目問題更加合理有效地解決。” 鄭州專班金融組組長表示。
據悉，當前鄭州專班金融組已深入反復研究的項目超過300個，有些問題復雜的項目，反復研究高達5到6次，對118個白名單項目開展了回溯分析，著力找問題、查原因、補短板，有效地推動了鄭州市的項目修復。
針對部分項目存在抽挪資金，財務存在凍結扣押等情況，鄭州專班在推動企業主動擔當的同時，進一步推動審計、公安、司法等力量加入，并結合工作實踐，又將工作機制從“一項目一方案一專班一銀行”進一步拓展到“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官” 。“當前，極具鄭州特色的‘六個一’工作機制已基本成型。” 尹興利說。
應進盡進 應貸盡貸
解決資金問題是保交房工作的關鍵。
為扎實高效推進協調機制落地，河南金融監管局抽調精干力量集中優勢兵力，投身到工作當中。
抓重點、治長線、蓋全面……河南金融監管局召開銀行主要負責人參加的調度會、推進會、座談會接近20次，指導銀行機構成立“一把手”任組長的協調機制工作專班，較短時間內實現了“機制建立、項目推送、主辦銀行、盡職免責”四個全覆蓋。加快建立綠色通道，不斷完善與融資協調機制相適應的信貸審核受理制度，確保2周內完成對“白名單”項目的評審工作，對符合條件的項目及時授信、放款。
針對“白名單”項目授信投放的重點銀行機構，河南金融監管局還聯合鄭州市政府組建4個調研組，分別到8家重點機構現場調研，逐一了解工作中的“卡點”“堵點”，現場答疑解惑，傳導政策，壓實責任，加快“白名單”項目授信投放落地。
在不懈地努力和持續推動下，保交房工作實現突破。
緊鄰鄭州中學（總校）、鄭州中學附屬小學，地處鄭州市高新區的謙祥·云棲項目一直備受鄭州市的年輕父母和準父母們關注。但是受市場調整、信心匱乏、流動性緊張等因素的影響，步入2024年該項目因資金緊張建設困難。
“協調機制一落地，高新區管委會就通知了我們，3月初在管委會的幫助下，我們迅速完成了相關申報工作，并成功入圍3月中旬‘出爐’的首批‘白名單’。”該項目負責人婁自然介紹說。
在多方的推動下，中國建設銀行河南省分行擔任了該項目的主辦行。據建行河南省分行公司部副總經理李前文介紹，銀行對該項目開辟綠色通道，優先受理，同步審查審批，優化授權，簡化評估，原本需要2個月完成的授信審核流程僅2周左右就全部結束，并于3月30日向該項目授信4億元，目前已投放1.27億元。
“對類似謙祥·云棲這樣的“白名單”項目，行里還出臺了《貫徹落實房地產融資協調機制推進工作方案》，明確了差別化的區域管理、政策管理、授信審批策略和信貸申報流程等多項支持措施，并出臺了盡職免責正面清單和負面清單，從制度上規范操作行為，為推進保交房工作提供政策保障。”李前文進一步介紹道，截至7月31日，建設銀行河南省分行已累計為鄭州市24個主辦行“白名單”項目批復授信56.93億元，審批通過率100%。
謙祥·云棲項目絕非個案。數據顯示，在鄭州市房地產融資協調機制的全力推動下，截至7月31日，鄭州市經銀行確認的“白名單”已經進行到第三批，共計有150個項目被納入，對143個項目已經獲得了銀行授信合計525.75億元。其中有111個項目獲得投放202.37億元，已授信項目個數占白名單項目數量的95.33%，已投放項目個數占已授信項目數量的77.62%。
越難，越需要破局思維。
在推動保交房工作中，面對 “難點” “痛點”還需要各方合力找“癥結”、開“良方”。
監管賬戶平移劃轉一度成為推動鄭州市保交房工作開展的“難點”。
為了避免資金被挪用，保障項目建設交付，進入“白名單”項目，要將預售資金監管賬戶開設在主辦銀行，以實現資金的封閉管理。
然而，“在落地實踐中，由于此前很多項目的賬戶開設在他行，因此產生了平移的需求。同時，這些賬戶多且分散，也大大提高了管理難度。”河南金融監管局工作人員趙澤宇表示。
如何才能“破題”？在充分調研的基礎上，專班金融組率先提出在主辦銀行開立資金監管賬戶，與存量開發貸銀行做資金共管的思路，從而實現了在確保對新進資金實施封閉管理的同時，保障存量貸款銀行債權安全的目標。
為了確保這一思路落地、生根、見效，河南金融監管局進一步強化頂層設計，建議鄭州市對預售資金監管辦法作出修訂，允許監管賬戶的劃轉；另一方面，通過調度會加大對銀行機構指導力度，引導主辦銀行牽頭協商各存量開戶行，推動協調賬戶平移劃轉。
當前，監管賬戶平移劃轉問題正逐步得到解決。據河南金融監管局數據，目前鄭州市平移監管賬戶38個，河南全省實現監管賬戶平移數量達到了168個。
保障民生探索不止步
在鄭州市中原區隴海路與西四環交匯處，由鄭州市本土民營房企鄭州匯泉置業有限公司開發的匯泉城9號院項目一期建設正酣。
作為納入“白名單”的項目，目前它已獲得主辦銀行6億元的授信，并于6月底獲得了1.47億元投放。
回顧該項目納入“白名單”的歷程，項目負責人寧黎明表示，這是多方共同努力的結果。省、市、區協調機制工作專班多次組織項目調度會，對項目情況進行深度摸排和梳理，并對項目申報“白名單”過程中遇到的“卡脖子”問題細致分析，積極探索化解路徑。
寧黎明告訴記者，“白名單”搭建了民營企業與銀行的橋梁，為項目能夠持續開發建設提供了精準融資支持，是緩解企業流動性困難和風險的“及時雨”。
與此同時，圍繞匯泉城9號院一期的探索沒有隨著信貸資金的到位而止步。據寧黎明介紹，當前公司正在與鄭州城發安居集團商討，待該項目完成建設后，收購用作保障性住房的可能。
問及收購原因，鄭州城發安居集團總經理于通表示，該項目地理位置、套內面積等均符合作為保障性住房的基本條件。“未來，將結合該項目的去化情況，在尊重房企自身意愿的前提下，進一步推進現房收購流程。”
探索保障性住房 “以購代建”，是鄭州市促進已建成存量商品房去庫存，助力房地產市場健康發展的有益探索。而類似的探索還在不斷繼續。
保交房一頭連著民生福祉，一頭連著經濟發展。
“當前，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子，是做好保交房工作的核心，也是提振消費信心的關鍵。”尹興利表示。
近期，位于鄭州市中原區二砂文化創意片區的中海·時光之境，在開盤當日推出的91套洋房房源即刻售罄。記者了解到，這只是近期鄭州市樓盤人氣回升的一個案例。
究其原因，頻繁出臺的利好政策及“白名單”的接連落地，是推動鄭州市樓市信心逐漸恢復的“良方”。
“未來，我們將持續完善工作機制，堅決扛穩城市主體責任，直面風險挑戰，聚焦工作目標，全力攻堅克難，推動保交房工作和協調機制進一步落地見效。”河南省住房城鄉建設廳副廳長李學軍表示：“歸根結底，對每一位購房人我們都要有交代。”
