近日，住房和城鄉建設部對外公布了38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知。其中《住宅項目規范（征求意見稿）》特別引人關注，因為該意見稿提出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。
目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，一般消費者購買的房屋面積包括兩個部分：套內面積+公攤面積。然而公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓購房者在購房時需支付更多房款，還讓購房者在未來的物業費、取暖費等方面增加更多成本。
由于該條征求意見關系到每個住宅用戶的切身利益，住建部的《住宅項目規范（征求意見稿）》一經公布立刻引發各界熱烈討論。
帶著這些社會公眾關注的焦點問題
記者專門采訪了
相關的法律專家
按“套內面積計價”并非取消公攤
一大早，家住北京某小區的張大媽從報箱里取了報紙，突然興奮地揚揚手中的報紙喊道：“知道嗎？以后買房要按‘套內面積計價了’，沒有公攤了，房價要降了！”?
住建部應該沒有想到，自己最近公布的38項住建領域全文強制性工程建設規范征求意見，因為一條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的規定，而挑動了全國人民的興奮神經。
事實上，對于我國大部分省市來說，目前購買的商品房面積一般都采用建筑面積來計算房屋總價。而建筑面積，按照人們通常的理解，即包括房屋套內面積和公共面積之和。套內面積爭議不大；而公共面積可能包括：樓梯、走廊、停車場、管理處、升降機及其公眾大堂、天井、單位窗戶外的“窗臺”等等，因為缺乏科學合理的定價依據、公攤率過高、購房者的信息知情權以及公開透明的監管方式而常常產生交易糾紛。?
如今，住建部的官方文件規范中提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，似乎就可以得出今后房屋交易取消建筑面積計價方式，也就是取消了公共面積計價，房價當然也就降了，很多老百姓都得出了和張大媽一樣的邏輯思維結果。?
然而，事實果真如此嗎？?
北京市住建委立法專家組成員、北京市律師協會物業管理委員會副主任孟憲生分析認為，按“套內面積計價”可能會對房價產生一定的影響，但是和諸多可以實際影響房價的其他因素相比，住建部出臺的這個技術規范的影響要小得多。而且，按“套內面積計價”也并非取消公攤面積。?
因為按照我國相關法律政策規定，商品房銷售應該明碼標價，實行每套房都有明確具體的價格標識制度，按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。按“套內面積計價”也只是轉換了一種計價方式。?
而原先的公攤面積，也是開發商支出的成本，是已經客觀存在的，在房屋交易的時候，如果以“套內面積計價”，這些公攤面積成本也會攤入套內面積計價中，成為房價的一部分。?因此按“套內面積計價”不會影響房屋價格。
按“套內面積計價”
直指“房屋定價貓膩”
雖然不會對房價產生較大影響，但是“套內面積計價”仍然在業界引起一片叫好聲。因為它讓房屋買賣真正可以變得“可計算、可監督”。
北京大學法學院教授王錫鋅認為，如果“套內面積計價”模式正式面世，它將更有利于監管部門對房價的監督管理，讓房屋定價變得更加透明公平。目前房屋買賣通常都采用按建筑面積計價，其中不可回避的就是公攤面積的價格監管問題。而公攤面積是房地產市場最不透明的一項指標。因為，除了開發商，購房者很難拿到有詳細公攤情況的測繪數據，這導致公攤面積存在很多貓膩，比如重復公攤、重復收錢等等。
記者注意到，目前北京大部分新建住宅交易標有兩套價格，一套建筑面積價格、一套套內面積價格。而建筑面積價格會比套內面積價格低，以建筑面積計價會讓讓購房者認為房價比較低，產生價格幻覺。
中國人民大學法學院教授劉俊海坦承，目前的建筑面積計價中公攤面積價格可謂是一筆糊涂賬，存在諸多貓膩。目前土地的容積率越來越高，建筑規劃越來越嚴格，按照建筑面積計算的房價上漲幅度是明顯低于按照套內面積計算的房價上漲幅度的。這樣從表面上可以獲得房價平穩的效果。
劉俊海說：“公攤面積計價是開發商、物業公司樂見的結果，因為物業收費、供暖收費都是按照建筑面積收的。公攤越多，費用越多。就拿供暖來說，也是按照建筑面積來的，但試問，你的房子公攤面積取暖了么？”
而且，公攤面積的核定標準也備受詬病。
據孟憲生介紹，實際當中，公攤面積計入房價的規則是非常混亂的，關鍵是購房者根本弄不明白。同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；點式樓和板式樓的公攤也是不一樣的；房子大，公攤就多點；房子小，公攤就會少點；只有樓梯、和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積也是不一樣的。公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。當然公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區的舒適性降低。
而要從制度上堵住這一漏洞，或許可從“按套內面積計價”開始。
劉俊海認為，將含“公攤面積”在內的建筑面積計價規則，改為統一按套內面積進行交易，也算是一種務實的糾偏，最關鍵的一點是讓房屋交易變得更透明，讓購房者不必再在建筑面積、套內面積、公攤面積等多個指標上與開發商“斗智斗勇”。
按“套內面積計價”重在如何落地
上海市建緯（鄭州）律師事務所李貴修律師認為，住建部的住房項目規范從法律效力上看它只是個技術規范。該征求意見稿規定：住宅項目建設、適用和維護必須遵守本規范。由此可見，該規范約束對象是住宅項目的建設單位，難以約束開發商，也不會對商品房銷售計價模式產生強制性約束力。
?“公攤面積亂象”的出現固然與不透明、不公開的按建筑面積計價的模式有關，但更多的是立法不完善、對開發商監管不到位造成的。
李貴修說，政府部門要對公攤面積亂象高度重視，出臺法規規章對公攤面積的范圍、測算方法、公示辦法、懲治對策等進行詳細約定。政府監督還要加強對“公攤”違法行為的監管和懲治力度。為了能讓監管落實到位，我國還可以強化社會監督，要求開發商對公攤面積的計算方法進行公開，保護業主的知情權。
李貴修建議，大力推廣按套內建筑面積計價的單價模式，避免因“公攤率計算”而產生房價欺詐行為。同時要求每個樓盤都設置多種計價模式，使買房人有交易選擇權。
劉俊海強調，如果實施按套內面積計價后，意味著房屋單價將會有相應提升，這個過程中，如何避免開發商的隱性抬價，很值得政府價格部門的關注。
王錫鋅認為，住建部上述規范也要注重如何落地生根。新規實施后對房屋交易和后續其他環節可能帶來的連帶影響，也該有配套的實施細則。比如，按套內面積算，對于業主繳納物業費、取暖費，乃至日后可能征收的房產稅等，都可能帶來長遠性的利好，但是，這并不意味著小區公共區域的維護費用就可以免除。這部分費用到底該如何由業主分擔，是折合到套內面積統一征收，還是另設標準仍需妥善處理。
