生活中，有些人借用親友之名買房，借名人實際支付購房款，登記所有權人為親友。因此，總能引起不少“麻煩事”。今天，記者從鄭州市上街區人民法院獲悉，該院已審結一起因“借名買房”引發的執行異議。
案情：急需婚房，借嫂之“名”買了一套房產
2018年，小銀準備與相戀多年的女友結婚，急需購買婚房。于是，其與哥哥大金及嫂子小麗商量，借嫂子小麗的名義購買位于滎陽市的某處房產，由小麗與開發商簽訂商品房買賣合同，登記在小麗名下，小銀支付購房款、維修基金、契稅、水電燃氣費等費用，并裝修入住至今。2022年12月，小麗領取該案涉房產的不動產登記證書。
為減少因該房產生糾紛，雙方曾簽訂協議書一份，約定該房產實際產權人為小銀，享有對房產的各種處置權等。2022年1月，大金與小麗協議離婚，二人在離婚協議書中也載明女方小麗名下的該案涉房產與大金和小麗無關。
紛爭：嫂子被起訴索要欠款，“名”下房產被查封
2022年4月，隨某因借款合同糾紛將大金、小麗訴至法院，審理過程中查封了小麗名下該案涉房產。法院判決，大金償還隨某借款本金29萬元及利息，小麗對上述借款本金8萬元及相應利息承擔共同還款責任。
判決生效后，二人均未履行。隨某申請強制執行，法院裁定評估、拍賣該案涉房產，并作出遷出公告，要求小麗或實際控制人遷出并騰空該房產。小銀向法院提出書面申請，終止對案涉房產的執行行為，法院經審理裁定駁回小銀的異議請求。
今年3月，小銀向上街區人民法院提起執行異議之訴，請求法院不得繼續執行第三人小麗名下的案涉房產，并解除對該房產的查封、評估、拍賣等執行措施，依法確認案涉房屋歸其所有。
判決：實際占有房產，解除強制執行
法院審理認為，對案涉房產的實際權利人的認定，應根據出資、協議約定及當事人意思表示等情況。根據庭審查明事實，原告小銀與第三人小麗之間存在借名買房關系，借名買房系借名人與出名人協商，以出名人名義購買房產并登記在出名人名下，且約定房產歸借名人所有的行為，原告小銀系案涉房產的實際權利人。關于小銀對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。
法院認為，不動產物權登記產生的公示公信效力，是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定。小銀提供證據證明其系案涉房產實際出資人及占有人，且無證據證明其通過借名買房是為逃避債務、規避執行。
小麗于2022年12月領取案涉房產不動產登記證書，此時案涉房產已被查封并進入執行程序，已無法進行權屬轉移登記，不能認定小銀對此存在過錯。因此，小銀作為案涉房產的實際權利人，相較于被告隨某基于第三人小麗應當履行還款義務而享有的債權，應優先予以保護。
對小銀主張不得繼續執行案涉房產并解除對案涉房產的查封、評估、拍賣等執行措施，法院予以支持，駁回其他訴訟請求。
說法：借名買房存風險應盡量避免
因規避購房政策、貸款條件、購房條件等情形，生活中借名買房情形時有發生，導致實際權利人與登記權利人不一致，因此產生的執行異議之訴案件多有發生。
實際權利人提出的異議能否排除執行行為需基于對案涉房產所有權人的認定。雖然本案排除了對案涉房產的執行，小銀得以對該房產繼續享有使用權，但在房產部門該房產登記的權利人仍然不是小銀，從權利證書上來看，其仍不是權利人。因此在實際中，小銀如欲使用該房產進行抵押等仍受到限制。
由此可以看出借用他人名義購買房產，在實際生活中存在著巨大的風險，而且購買房產支付的金錢數額一般都較大，從切實保護自身權利的角度出發，應盡量避免這種情況的發生。
正觀新聞·鄭州晚報記者 魯燕 通訊員 吳玥雯
