4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(以下簡稱《方案》)，使得鄭州樓市迅速春潮涌起。
《方案》表示，2024年全年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城市發展集團有限公司(以下簡稱“城發集團”)收購，在《方案》試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套;通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。
值得一提的是，《方案》還指出，凡是在今年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優惠。
國資出手，樓市“雙腿”走路
“之所以出臺《方案》，是因為當下鄭州居民改善性換房鏈條仍待打通。”鄭州大學教授王剛偉表示。
采訪中記者了解到，在過去一段時間內，各地二手房巨量掛牌，而且，掛牌價沒有最低只有更低。即便如此，成交量仍處于低位。不得不承認，目前的二手房已經成為新房市場的嚴重制約。
?“支持‘賣舊買新、以舊換新’，就是要把二手房對新房的沖擊，轉化為新房可見的新房去化。”河南財經政法大學教授劉社分析到，“讓二手房銷售所得直接進入新房市場，而且，有了“國資”公司的托底，置換交易也有了基本保障。??”
王剛偉指出：“如果執行順利，也算是為樓市的全面復蘇掃清了障礙。?????”
《方案》顯示，本輪鄭州促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作按兩種方式進行。一是“城發集團”收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點，試點期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區全面實施，全年計劃完成5000套。
二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。對通過以上兩種方式換購新建商品住房的，均可享受契稅補貼30%的優惠。
具體來看，“城發集團”收購“賣舊買新、以舊換新”的步驟包括制定二手住房收購計劃，房源籌集，二手住房收購洽談，簽約、過戶以及二手住房房屋交接。
市場化“賣舊買新、以舊換新”則是組織鄭州市優秀房地產經紀機構、房地產開發企業和換（購）房群眾積極參與，按照市場化流程鼓勵群眾“賣舊買新、以舊換新”，具體步驟包括房源籌集、二手住房交易及購買新建商品住房。
“鄭州此次住房‘以舊換新’集合了國資支持及市場化運作兩種方式，這樣‘兩條腿’走路非常有利于市場的健康發展。”王剛偉表示，“不僅鄭州如此，國內其他城市也有過先例。”
據統計，自去年6月以來，青島、濟南、淄博、蘇州太倉、寧波、安徽宣城等超10個城市(或區)出臺相關政策，希望能加快樓市買賣流速。
因為明確了收購方，這種方式有助于加速“以舊換新”的周期。值得一提的是，《方案》還提出，通過國有保障房運營公司收購一部分區域位置、教育等產業配套優越的二手住房，豐富保障性租賃住房供應，既收購了舊房，又豐富了保障房供應，一舉兩得。
王剛偉說：“目前，鄭州市的市場化以舊換新雖然沒有出臺具體的操作流程，但通過契稅補貼政策支持，同樣也能加速市場化‘以舊換新’的周期。”
“以舊換新”，有效促進“一、二手房聯動”
具體收購流程為何？鄭州城發安居有限公司副總經理陳顯剛介紹說，此次城發集團收購二手住房，將覆蓋鄭州市內八區，想要換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發布綜合服務平臺（簡稱“信息平臺”）登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發企業簽訂《新房購買意向書》。
隨后由專業房地產評估機構對舊房進行評估后出具評估報告，城發集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。
陳顯剛介紹，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，資金閉環操作，加快群眾換房速度。
“收購的二手房源，一般是房齡20年以內的商品房，后續我們將對其進行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房。”陳顯剛說：“具體的收購執行細則，城發集團會正式向公眾發布公告。”
《方案》還指出，換房群眾可通過政府指定的信息平臺進行二手房掛牌和選購意向房源。據介紹，該信息平臺包含“待售二手住房房源庫”和“待購商品住房房源庫”，換房群眾可自行洽談或通過中介機構達成交易。
鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人介紹，通過信息平臺完成市場化交易的市民，不僅可以享受到30%的契稅補貼，在換房過程中還可以申請“綠色通道”，加快契稅補貼和辦理不動產登記手續等優惠。
另據了解，為提升鄭州住房“以舊換新”的工作效率，鄭州市成立二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作專班，統一調度、統籌協調。
六部門分別在職能范圍內給出了相應的便民化服務，如資金監管和擔保服務、加快辦理交易過戶、契稅補貼、快速辦理不動產登記手續、發放家電消費券、指導協調商業銀行制定便利融資政策等。
?“以舊換新”是近兩年各地出臺的樓市創新政策，目的是有效盤活二手房，促進“一、二手房聯動”。易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次鄭州的政策特點非常明顯，其明確地方城投或國企收購舊房源，用作保障性住房，這個操作過去有些城市也有，但目前各地逐漸將這一舉措與“房地產三大工程”進行有序對接，工作目標更清晰、也更對口。“鄭州‘以舊換新”政策對各地后續推進類似操作也有啟發。尤其此次鄭州文件非常詳細，有非常多的部門參與，說明支撐是有力的，有助于促進一、二手房聯動，契合當下的房地產新發展模式。”
記者 樊無敵
