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“旺鋪急售，黃金地段，成熟商圈，人流量大，零風險、高回報、低首付……”面對這樣的廣告，你心動嗎？其實，不少房地產開發公司采取“化整為零”的方式，虛擬劃分出若干小面積的商鋪對外銷售，并承諾購買人在某個時間段內可享受租金收益。然而，在選擇“一本萬利”“躺賺”的同時，因購買這種虛擬產權式商鋪引發的糾紛也時有發生。今天，記者獲悉，惠濟區法院已審結一起“小業主”要收回虛擬產權商鋪引發的糾紛。
“小業主”要收回商鋪未獲法院支持
2014年6月，黃某與某福置業公司簽訂《商品房買賣合同》,約定黃某以42萬余元的價格購買某福置業公司開發建設的位于某商業廣場內的15平方米商鋪一套。合同簽訂后，黃某依約支付全部款項，隨后又與某新物業及某福置業公司簽訂《托管經營協議書》，約定將黃某購買的商鋪交由某新物業全權經營管理和物業管理，該條委托不可撤銷，且不因產權變更而受影響。協議有效期三年，運營商鋪收入均由某新物業公司自行處理。托管期滿后，雙方協商是否續訂合同，如黃某不選擇續訂合同，由某新公司將房產按屆時現狀交還黃某，黃某應當在期滿3日內辦理交接手續，逾期視為已經無爭議交接完畢。
協議到期后，因對某新物業公司的托管服務不滿，黃某向某新物業公司提交書面通知，稱不再與該公司及某福置業公司續約，要求某新物業公司交還商鋪。雙方經協商無果后，黃某將某新物業公司訴至法院，請求返還商鋪，并賠償租金等經濟損失至實際交付之日。
對此，某新物業公司表示，案涉商鋪為虛擬產權式商鋪，沒有實質意義的不動產界址，與其他商鋪在使用和經營上具有整體、不可分割性，單個業主無法通過獨立使用、經營其購買的商鋪獲益，必須通過與其他商鋪整體管理的方式才能產生收益。黃某在從某福置業公司購買時已明確知曉這一情形。協議到期前，該公司已多次就辦理鋪位交接手續與黃某協商，黃某拒不到場，根據托管協議約定，視為無爭議交接完畢。且涉案商場人數超過1/2、面積占85%以上的業主已選擇與該公司續約，應當繼續委托該公司對商鋪進行統一運營和管理。因黃某自身原因不配合辦理商鋪交接手續而導致商鋪長期空置，由此產生的損失應由其本人承擔，某新物業公司不應賠償。
受理此案后，法官對案涉商鋪進行了現場勘驗，發現該商業廣場共有600余戶業主。黃某所購買的案涉商鋪與其他商鋪未建立相互隔離的墻體，在平面上緊密相連，處于交織狀態，實為該商業廣場眾多商鋪中的一部分。法官還組織原被告雙方對案涉商鋪已簽約業主進行抽樣調查，顯示簽約業主年租金收益占總房價百分比在1%至7%區間。已簽約業主占比超過業主總數50%。
法院一審認為，黃某雖為案涉商鋪的產權人，但該商鋪系商業性房產分割為若干獨立單元分別銷售，并由業主委托商業管理公司統一經營管理，該商業模式決定了商鋪所有權的行使必須同時兼顧個體項目的收益與整體管理的統一。黃某要求返還的案涉商鋪無法進行實體上的物理分割，且目前商業廣場超過半數的業主已經選擇與某新公司簽訂托管協議由該公司繼續統一經營，就共有部分形成了多數意見，符合商業整體使用的利益以及長遠發展，并不構成對商鋪產權人權益的侵害，黃某應當遵守絕大多數業主的共同決定。黃某主張的租金收益及利息損失，酌定年租金收益按照總房款3%的標準支付。依法判令某新物業公司于2019年起每年支付黃某租金收益12739.68元至商鋪實際返還之日止；駁回黃某的其他訴訟請求。
黃某不服，提起上訴，雙方在二審中達成調解協議，某新物業公司按照購房合同總價款3%向黃某支付租金收益，每半年支付一次；三年后按照購房合同總價款3.5%支付。
說法：投資產權商鋪有風險，購買須謹慎
明明是自己的商鋪，權屬登記都屬于自己，為什么不能收回或者任意處置呢？承辦法官隨后進行了釋法明理。
所謂產權式商鋪，是指房地產開發商將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，投資者購買并辦理產權登記后，以租賃或委托經營的方式交由房地產開發商或第三方管理者進行整體規劃、裝飾和統一經營，定期、定額獲取回報的房地產銷售經營模式。其核心表現形式為商鋪的所有權與經營權相分離。
由于單個商鋪無法單獨使用，屬于整個商業建筑物的構成部分，較之獨立商鋪，虛擬產權式商鋪業主所有權的行使受到一定的限制。司法實踐中，通常認為虛擬產權式商鋪各買受人之間為按份共有關系。根據我國《民法典》等相關規定，小業主作為商鋪所有權人,在行使其物權時,應受制于全體業主的整體意志。因此本案中，一審駁回小業主返還商鋪訴請,僅判定物業公司應支付租金，是較為合理的。
因此，法官提醒，選擇購買商鋪投資須謹慎，在購買前一定要明確房屋的產權性質，查看是否存在查封抵押情況。
正觀新聞·鄭州晚報記者 魯燕 通訊員 維佳 馬楠
