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業主告物業服務存在瑕疵可以不交物業費嗎？物業服務合同到期后，原物業公司還可繼續收取物業費？物業服務涉及千家萬戶，為了完善物業糾紛案件辦理機制，今天（20日）上午，省高院發布7個物業服務合同糾紛案件典型案例，強化典型案例的示范作用，導向效應。
案例1：業主告物業服務存在瑕疵，可不交物業費？
某物業公司系天某第一城物業服務單位，馮某系該小區業主。
今年5月24日，馮某接收房屋時同物業公司簽訂《前期物業服務協議》一份。馮某房屋面積96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日馮某未交物業服務費，物業公司主張馮某拖欠金額5124元，違約金金額2376元。為此雙方形成糾紛。
法院裁判認為，物業公司與簽訂《前期物業服務協議》是有效合同。物業公司已對馮某居住的小區實施了物業管理服務，并履行了相應的義務，馮某理應交納物業管理服務費，拖欠不交已構成違約。
而馮某提供大量照片和視頻資料等證據證明物業公司在物業管理服務過程中存在瑕疵。對業主提出的問題，物業公司應當主動及時加以整改。但馮某作為業主，不能因物業公司個別地方做的不足，拒交物業管理服務費，影響整個小區正常的物業管理，對物業公司要求馮某給付物業管理服務費5124元的訴訟請求，予以支持。
對物業公司要求馮某承擔滯納金的訴訟請求，因物業公司在提供物業服務時確實存在一定瑕疵，為緩解雙方的矛盾，促進物業公司重視物業服務質量，且雙方合同中約定違約金過高，遂將違約金酌定為500元。
案例2：物業公司上調物業費合理嗎？
許昌某物業公司系鄢陵縣某水岸映象小區的物業公司，趙某蕾系該小區業主。
2018年9月28日，物業公司在小區張貼《物業費用調整公告》對物業費做出調整。
2019年1月1日起，物業公司開始按上調后的價格標準收取物業費用，因趙某蕾拒交，物業公司提起訴訟。
審理中查明，該小區（一期）共有370戶業主，未成立業主委員會。物業公司在提供物業服務期間，對公司收益和支出情況未向小區業主進行公示，小區物業服務費用調價的相關事宜，物業公司也未向政府有關物價部門備案。
法院裁判認為，物業服務費的調整屬于物業管理區域內重大物業管理事項，根據我國《物權法》規定及《物業管理條例》規定，物業費收費標準調整，應當由業主共同決定，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。住建部[2009]274號文《關于印發業主大會和業主委員會指導規則的通知》規定：業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
案涉小區尚未成立業主大會，應當由當地居委會代行業主委員會職責，在當地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，與廣大業主充分協商，對物業服務費的調整進行充分調查，廣泛征求全體業主意見，并將調查結果向社區居委會和街道辦事處進行報告，在經社區居委會及街道辦事處均對調查結果予以認可，并同意上調小區物業費的情況下，進行物業管理費的調整。判決認定其未經充分協商，駁回物業公司調價部分的訴訟請求。
案例3：小區未成立業主委員會，居委會可為小區選聘臨時物業公司？
新時代小區未成立業主委員會，2016年5月20日，新時代社區居委會與人文物業公司簽訂《新時代小區臨時物業委托服務協議》，約定由人文物業公司為涉案時代小區提供物業服務，約定了物業服務內容、服務期限、服務費用、物業的使用與維護等。劉某系該小區12幢3單元6層東北號業主，其起訴請求確認新時代社區居委會和人文物業公司簽訂的《臨時物業委托服務協議》無效。
一審法院認為，在案涉小區業主、業主大會選聘物業服務企業之前，居民委員會與人文物業公司簽訂《新時代臨時物業委托服務協議》，委托人文物業公司對小區臨時進行前期物業服務管理，并無不當，關于該協議系非法協議的主張不成立。如案涉小區業主不同意人文物業公司對小區繼續進行物業服務管理，可以依法更換、選聘新的物業服務企業。
劉某不服，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。劉某仍不服，申請再審。
再審法院認定居民委員會對轄區內小區具有一定管理職能，可以在特定條件下代行業主委員會職責，選聘小區物業公司為業主臨時為業主提供服務。
案例4：業主起訴要求解除物業服務合同可以嗎？
2014年1月19日，某物業公司與劉某麗簽訂《前期物業服務協議》，其中第五條約定的有償服務費包括車位維護費用，地下停車場、車庫車位為80元／月。
因車位交付糾紛，劉某麗將開發商河南某弘實業有限公司訴至一審法院，法院于2019年4月20日作出另案判決，認定劉某麗的車位交付時間是2017年年底。
劉某麗至今未繳納過車位維護費，某弘物業公司催繳未果提起本案之訴，請求依法判令劉某麗向其支付物業服務費用2720元，違約金4174.1元（違約金暫計至2019年5月31日，實際主張至付清物業服務費之日），共計6894.1元。
法院判決認為，物業公司為案涉小區提供了物業服務，劉某麗理應支付物業費。因劉某麗未按時繳納車位維護費，構成違約，劉某麗應向某弘物業公司支付1440元車位維護費并承擔年利率5%的利息。關于劉某麗主張其不應當承擔2018年11月20日之后的車位維護費的問題，因劉某麗存在違約行為，且劉某麗主張已經解除合同的依據不足，不予支持。
案例5：業主大會選的物業公司，小區前期物業公司有權撤銷？
2007年1月1日，某谷物業公司與新鄉某谷房地產開發有限公司簽訂《前期物業管理委托合同》。2018年2月11日，某谷時代廣場二期召開第二屆業主大會，選舉產生了二期業委會，并向所在街道辦備案。
二期業委會多次書面通知某谷物業公司對業主反映的“電梯故障，限制業主充水、充電，監控設備故障”等問題進行整改，但雙方協商無果。
2019年3月8日二期業委會發出“關于召開新鄉市某谷時代廣場二期全體業主（樓長）代表大會的公告”，準備召開業主（樓長）代表大會，對小區選聘新物業管理公司等有關事宜進行表決。
2019年3月31日，二期業委會發出公告“業主代表大會同意并授權二期業委會全面向社會公開、公平、公正以招標、議標、邀標的方式進行重新選聘新的物業公司，本結果公告之日起由業主委員會立即執行”。
2019年4月18日，二期業委會與某偉招標有限公司簽訂招標代理合同，委托該公司為案涉小區二期物業管理項目實施招標。
2019年4月22日二期業委會向某谷物業公司發出邀請函，邀請其報名參加小區物業服務項目的投標工作。
2019年5月16日，某鼎物業公司中標，于2019年5月29日與二期業委會簽訂物業服務合同。
二期業委會于2019年8月21日提起訴訟，要求某谷物業公司撤離該小區，并移交相關資料及設施等。
裁判認為，二期業委會要求某谷物業公司搬離涉案小區，并向其移交物業服務用房及監控設施,于法有據。
主審法官介紹，根據我國《民法典》的規定，對業主大會作出選聘物業服務企業的決定，及業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同提出異議，并行使撤銷權的主體是小區的業主而非提供前期物業服務企業。
案例6：服務合同到期，物業公司可繼續收取物業費？
2014年5月16日，某友物業公司與海某漢都小區業主委員會簽訂《海某漢都物業服務合同書》，并二次續簽。
2018年4月26日，信陽市某友物業公司在小區公告欄發布《海某漢都全體業主告知書》，聲明物業服務合同到期后，如在2018年5月10日前未召開業主大會決定續簽物業服務合同，其屆時將依約退出服務。2018年8月2日，海某漢都業主委員會發布選聘新物業公司的公告。新物業某智慧服務公司于2018年12月份正式入駐該小區。
王某軒為該海某漢都小區業主，因對物業服務不滿意，從2014年4月28日起未交納物業費用，并于2018年12月15日將8月至12日的水費交給小區業主委員會。
某友物業公司將王某軒訴至法院，請求依法判令王某軒支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物業服務費4875元及利息；拖欠的水費及利息。?
法院裁判認為，2018年4月29日至2018年11月28日，雙方簽訂的物業服務合同到期后，小區業委會雖尚未和新的物業服務公司簽訂物業服務合同，但已明確要求某友物業公司退出物業服務區域，某友物業公司仍請求該期間的物業費，無法律依據，不予支持。
案例7：業主拖欠物業費合適嗎？
2019年1月，許昌某邦物業管理有限公司與許昌市魏都區某泰家園業主委員會簽訂《物業服務合同》，由許昌某邦物業管理有限公司對某泰家園一期提供物業管理服務。
段某某等6人為該小區業主，其認為物業公司在車位、綠化、安全管理、收費標準、服務態度等方面存在很多問題，多次向社區反映，一直未得到妥善處理，聯合起來以拒繳物業費的方式與物業公司對抗，個別業主拖欠物業費長達2年之久。
許昌某邦物業管理有限公司與欠費業主多次溝通協商相關費用未果，于2021年6月分別將段某某6戶業主訴至法院，要求業主繳納物業費。
法院建議物業公司制定整改報告的同時酌情降低一些費用，完善物業服務，經過多輪溝通，最終促使雙方達成一致意見，6戶業主主動向物業公司按照雙方約定的標準支付了相關費用，物業公司申請撤訴，本案得以順利調解結案。
鄭報全媒體記者 魯燕 文/圖
